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| Idealista / Plaza de Chueca // |
Cómo el colectivo LGTBI y los 80 han cambiado Chueca, Malasaña o Lavapiés.
Carlos Lospitao / David Marrero | Idealista, 2022-07-01
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/07/01/797682-como-el-colectivo-lgtbi-y-los-80-han-cambiado-chueca-malasana-o-lavapies
Este viernes Vuelve el Orgullo LGTBIQA+ a las calles de la capital. Madrid acogerá las fiestas del Orgullo después de dos años marcados por la pandemia. Este año, MADO Madrid Orgullo está enmarcado en las celebraciones que la Asociación Europea de Organizadores de Orgullo (EPOA) ha elaborado con motivo del 30 Aniversario del primer EuroPride, el cual se celebró en 1992 en Londres.
El pistoletazo de salida del MADO 2022 estará marcado por los actos y eventos en los locales de Chueca. Un barrio perteneciente al distrito Centro y que desde hace un poco más de 30 años se ha convertido en un lugar de referencia para este colectivo. “La zona de Chueca y Malasaña cobró especial relevancia en los años 80 al convertirse en el lugar de residencia del colectivo LGTBI. Con su llegada, lo que era un barrio céntrico, pero algo anticuado, se modernizó hasta el punto de traer hasta sus calles las tiendas y los locales más ‘cool’. Un lugar donde comenzaron a acudir, no sólo dicho colectivo sino todo madrileño ávido de acudir a los locales y tiendas más vanguardistas de la capital”, afirma Carmen Tomás, directora del distrito Centro en Engel & Völkers Madrid.
La realidad es que desde la década de los 80 estos barrios no han dejado de reinventarse. “Este vanguardismo y estandarte de la modernidad ha hecho, con el paso de los años, que se haya convertido en una de las zonas más demandadas para vivir y no sólo para el público nacional, sino para un perfil de cliente internacional que busca un pied-à-terre (casa de vacaciones) en Madrid, o con fines de inversión al destinar los inmuebles que adquieren al alquiler”, añade Tomás.
La evolución de estos barrios ha ido más allá de sus fronteras y ha comenzado a expandirse por otras zonas de Madrid. “La influencia de esta fiebre por la vanguardia, no se queda sólo en Chueca y Malasaña, sino que se ha extendido a la zona de Lavapiés, perteneciente al barrio de Embajadores, tan en auge estos últimos años y que lo han convertido en el objeto de deseo de parejas jóvenes e inversores”, asevera la directora del distrito Centro de Engel & Völkers Madrid.
Unas zonas a las que próximamente se podrían unir otras, según apuntan algunas voces del mercado. “El efecto expulsión que puede provocar el alto precio del alquiler facilitará que áreas próximas como Arganzuela y todos los barrios colindantes a Madrid Río absorban la demanda insatisfecha del Centro”, relata Ángel Matarranz, agente y team leader de RE/MAX Urbe.
Con estudios universitarios y sin hijos
Con respecto al perfil de público que se interesa por estas zonas, los dos agentes coinciden en muchos aspectos de su descripción. “Suelen ser ‘singles’ o parejas que quieren disfrutar de la vida del centro de Madrid o con perfil de inversores que buscan la máxima rentabilidad. Y este público objetivo ha revalorizado estos céntricos barrios de la capital”, explica en este sentido Tomás. “El inquilino tipo de estos barrios es una pareja, frecuentemente gay, de entre 30 y 40 años, sin hijos, con mascota, con estudios universitarios y trabajos intermedios. Otros perfiles habituales son solteros, divorciados, profesionales liberales y ocasionalmente jóvenes para compartir”, añade Matarranz.
Con respecto a la evolución de la oferta y precios reciente, el agente de Remax señala los efectos del covid-19 para justificar una caída en 2020 para acabar en una sobredemanda en 2022. “Durante el confinamiento de 2020 y los meses posteriores se produjo un aumento drástico de la oferta en barrios del distrito Centro como Chueca, Malasaña y Lavapiés, debido a que muchos inquilinos dejaron Madrid para irse a sus lugares de origen o a ubicaciones en las afueras. Esto provocó una caída de precios muy intensa, rápida, pero también muy corta. A partir del inicio de 2021 la demanda de alquiler en estos mismos barrios se recuperó con fuerza pasando de sobreoferta en 2020 a sobredemanda en la actualidad”, relata.
“Hay muchos tipos de propietarios en esas zonas, lo que más me he encontrado es gente que lleva viviendo más de 20 años en su casa y ahora decide vender para irse a las afueras o fuera de Madrid… Sobre los inquilinos, por norma general son gente joven que comparten piso, estudiantes o trabajadores”, afirman desde Gilmar.
Además, Matarranz explica que en estas zonas predomina el alquiler por encima de la compra de vivienda. “Se producen más transacciones de alquiler que de compra, y las compraventas en estos barrios suelen ser precisamente como inversiones para reformar y vender o alquilar. Hay bastante rotación de inquilinos, con duraciones medias entre 1 y 3 años”, afirma.
“Antes de ser denominados "barrio gay", había mucho menos movimiento de alquiler, atrayendo menos inversión y con un parque residencial y comercial obsoleto. Desde entonces hasta ahora, el mercado gay ha mejorado notablemente la imagen de los barrios, lo cual se aprecia en los diseños y calidades tanto de viviendas como de locales y comercios. Este glamour ha incidido de manera directa tanto en los precios como en el número de transacciones”, narra el agente de RE/MAX Urbe con respecto a la influencia del colectivo LGTBI en estos barrios.
Cabe destacar que cada vez se demandan menos m2 con estilos más vanguardistas. “Por el perfil personal y económico del inquilino medio de estos barrios, la tendencia del piso típico en alquiler será de menos superficie, diseños más llamativos y calidades premium. Esta tipología hará que sea aún más probable el aumento del precio/m2”, asevera Matarranz.
Los precios en los barrios ‘gayfriendly’
Prácticamente, todos estos barrios más ‘gayfriendly’ de Madrid han experimentado aumentos de los precios de las casas en el último año, tanto en venta como en alquiler. El barrio de Chueca-Justicia es el más caro con sus 5.981 euros/m2 para la vivienda usada en venta. Le sigue Sol, con sus 5.575 euros/m2, nuevo máximo para la zona tras ver aumento de los precios del 21% en el último año. Por detrás, el barrio de Malasaña-Universidad, con sus 5.404 euros/m2, también ha registrado subidas de dos dígitos (10%), mientras que el más asequible del distrito Centro es Lavapiés-Embajadores, con sus 4260 euros/m2, y el que menos ha crecido en el último año, con un 0,8%.
Los precios en estos barrios del distrito Centro se han mantenido por debajo de los máximos alcanzados en pleno boom inmobiliario hasta 2018. Desde entonces, han ido batiendo poco a poco esas marcas. El barrio de Sol acaba de alcanzar un nuevo máximo de la serie histórica, mientras que en Chueca los precios tocaron tope en julio de 2019 cuando llegó a reflejar 6.120 euros/m2. Lavapiés lo hizo justo antes del estallido de la pandemia en febrero de 2020, y sus 4.489 euros/m2, mientras que Malasaña sumó su récord en pleno confinamiento, con 5.497 euros/m2 en mayo de 2020.
En el distrito de Carabanchel, los precios son más asequibles, con los 2.266 euros/m2 de San Isidro, o los 2.271 euros/m2 de Opañel, que ha sido el único de los barrios analizados donde el precio de la vivienda ha caído en el último año, hasta un 4,5%. La zona del PAU de Carabanchel sigue subiendo (4,3%), aunque lejos de máximos, hasta los 3.135 euros/m2.
Frente a su evolución histórica, ninguno de los barrios analizados ha alcanzado los niveles recogidos en 2009-2010. De hecho, Opañel (-25,4%) o San Isidro (-22%) están lejos de precios máximos actualmente, El PAU de Carabanchel también sigue por debajo, con un 13% menos que hace 12 años.
Chueca, el barrio más caro para alquilar
En cuanto al mercado del alquiler, Chueca-Justicia vuelve a ser el barrio más caro de los analizados con 20 euros/m2 al mes por sus pisos en alquiler, tras experimentar una subida del 19% en el último año, la más alta de todas las zonas analizadas. Por detrás, Sol (18,7 euros/m2/mes), Malasaña (18,6 euros/m2/mes) y Lavapiés (18 euros/m2/mes) van prácticamente de la mano, aunque es el primero el que más ha crecido en el último año, un 16,4% interanual, frente al 13,9% del segundo y el 13% de la zona de Embajadores.
De nuevo, en los barrios del distrito de Carabanchel, las rentas del alquiler son mucho más asequibles, encontrando 12,5 euros/m2 al mes en Opañel, 12,2 euros/m2/mes en San Isidro o 11,8 euros/m2/mes en el PAU de Carabanchel, y registrar subidas interanuales que van del 6% de los dos primeros a solo el 1,5% en el ensanche del distrito madrileño.
Frente a la evolución histórica de los alquileres, los arrendamientos estuvieron prácticamente estables durante una década hasta 2018, cuando empezaron a subir hasta tocar máximos en plena pandemia. Opañel, por ejemplo, llegó a los 14,5 euros/m2/mes en febrero, lo mismo que en el PAU de Carabanchel (12,8 euros/m2/mes). Solo San Isidro alcanzó tope antes del estallido de la crisis por el covid-19, en noviembre de 2019, con 12,8 euros/m2/mes.
En el distrito Centro se repite prácticamente el mismo esquema. Malasaña y Lavapiés alcanzaron sus precios más altos en febrero de 2020, con 20 euros/m2 y 19,2 euros/m2 de mensualidad, respectivamente, y entre un 6%-7% más que ahora. Chueca lo hizo en mayo de 2020, para registrar un nuevo máximo de 20,9 euros/m2 al mes, lo que supone un 4,3% más que los precios actuales. Mientras, el barrio de Sol llegó a récord antes de la pandemia, en agosto de 2019, y tocar los 19,9 euros/m2 al mes, un 6,3% más que las rentas actuales.
El pistoletazo de salida del MADO 2022 estará marcado por los actos y eventos en los locales de Chueca. Un barrio perteneciente al distrito Centro y que desde hace un poco más de 30 años se ha convertido en un lugar de referencia para este colectivo. “La zona de Chueca y Malasaña cobró especial relevancia en los años 80 al convertirse en el lugar de residencia del colectivo LGTBI. Con su llegada, lo que era un barrio céntrico, pero algo anticuado, se modernizó hasta el punto de traer hasta sus calles las tiendas y los locales más ‘cool’. Un lugar donde comenzaron a acudir, no sólo dicho colectivo sino todo madrileño ávido de acudir a los locales y tiendas más vanguardistas de la capital”, afirma Carmen Tomás, directora del distrito Centro en Engel & Völkers Madrid.
La realidad es que desde la década de los 80 estos barrios no han dejado de reinventarse. “Este vanguardismo y estandarte de la modernidad ha hecho, con el paso de los años, que se haya convertido en una de las zonas más demandadas para vivir y no sólo para el público nacional, sino para un perfil de cliente internacional que busca un pied-à-terre (casa de vacaciones) en Madrid, o con fines de inversión al destinar los inmuebles que adquieren al alquiler”, añade Tomás.
La evolución de estos barrios ha ido más allá de sus fronteras y ha comenzado a expandirse por otras zonas de Madrid. “La influencia de esta fiebre por la vanguardia, no se queda sólo en Chueca y Malasaña, sino que se ha extendido a la zona de Lavapiés, perteneciente al barrio de Embajadores, tan en auge estos últimos años y que lo han convertido en el objeto de deseo de parejas jóvenes e inversores”, asevera la directora del distrito Centro de Engel & Völkers Madrid.
Unas zonas a las que próximamente se podrían unir otras, según apuntan algunas voces del mercado. “El efecto expulsión que puede provocar el alto precio del alquiler facilitará que áreas próximas como Arganzuela y todos los barrios colindantes a Madrid Río absorban la demanda insatisfecha del Centro”, relata Ángel Matarranz, agente y team leader de RE/MAX Urbe.
Con estudios universitarios y sin hijos
Con respecto al perfil de público que se interesa por estas zonas, los dos agentes coinciden en muchos aspectos de su descripción. “Suelen ser ‘singles’ o parejas que quieren disfrutar de la vida del centro de Madrid o con perfil de inversores que buscan la máxima rentabilidad. Y este público objetivo ha revalorizado estos céntricos barrios de la capital”, explica en este sentido Tomás. “El inquilino tipo de estos barrios es una pareja, frecuentemente gay, de entre 30 y 40 años, sin hijos, con mascota, con estudios universitarios y trabajos intermedios. Otros perfiles habituales son solteros, divorciados, profesionales liberales y ocasionalmente jóvenes para compartir”, añade Matarranz.
Con respecto a la evolución de la oferta y precios reciente, el agente de Remax señala los efectos del covid-19 para justificar una caída en 2020 para acabar en una sobredemanda en 2022. “Durante el confinamiento de 2020 y los meses posteriores se produjo un aumento drástico de la oferta en barrios del distrito Centro como Chueca, Malasaña y Lavapiés, debido a que muchos inquilinos dejaron Madrid para irse a sus lugares de origen o a ubicaciones en las afueras. Esto provocó una caída de precios muy intensa, rápida, pero también muy corta. A partir del inicio de 2021 la demanda de alquiler en estos mismos barrios se recuperó con fuerza pasando de sobreoferta en 2020 a sobredemanda en la actualidad”, relata.
“Hay muchos tipos de propietarios en esas zonas, lo que más me he encontrado es gente que lleva viviendo más de 20 años en su casa y ahora decide vender para irse a las afueras o fuera de Madrid… Sobre los inquilinos, por norma general son gente joven que comparten piso, estudiantes o trabajadores”, afirman desde Gilmar.
Además, Matarranz explica que en estas zonas predomina el alquiler por encima de la compra de vivienda. “Se producen más transacciones de alquiler que de compra, y las compraventas en estos barrios suelen ser precisamente como inversiones para reformar y vender o alquilar. Hay bastante rotación de inquilinos, con duraciones medias entre 1 y 3 años”, afirma.
“Antes de ser denominados "barrio gay", había mucho menos movimiento de alquiler, atrayendo menos inversión y con un parque residencial y comercial obsoleto. Desde entonces hasta ahora, el mercado gay ha mejorado notablemente la imagen de los barrios, lo cual se aprecia en los diseños y calidades tanto de viviendas como de locales y comercios. Este glamour ha incidido de manera directa tanto en los precios como en el número de transacciones”, narra el agente de RE/MAX Urbe con respecto a la influencia del colectivo LGTBI en estos barrios.
Cabe destacar que cada vez se demandan menos m2 con estilos más vanguardistas. “Por el perfil personal y económico del inquilino medio de estos barrios, la tendencia del piso típico en alquiler será de menos superficie, diseños más llamativos y calidades premium. Esta tipología hará que sea aún más probable el aumento del precio/m2”, asevera Matarranz.
Los precios en los barrios ‘gayfriendly’
Prácticamente, todos estos barrios más ‘gayfriendly’ de Madrid han experimentado aumentos de los precios de las casas en el último año, tanto en venta como en alquiler. El barrio de Chueca-Justicia es el más caro con sus 5.981 euros/m2 para la vivienda usada en venta. Le sigue Sol, con sus 5.575 euros/m2, nuevo máximo para la zona tras ver aumento de los precios del 21% en el último año. Por detrás, el barrio de Malasaña-Universidad, con sus 5.404 euros/m2, también ha registrado subidas de dos dígitos (10%), mientras que el más asequible del distrito Centro es Lavapiés-Embajadores, con sus 4260 euros/m2, y el que menos ha crecido en el último año, con un 0,8%.
Los precios en estos barrios del distrito Centro se han mantenido por debajo de los máximos alcanzados en pleno boom inmobiliario hasta 2018. Desde entonces, han ido batiendo poco a poco esas marcas. El barrio de Sol acaba de alcanzar un nuevo máximo de la serie histórica, mientras que en Chueca los precios tocaron tope en julio de 2019 cuando llegó a reflejar 6.120 euros/m2. Lavapiés lo hizo justo antes del estallido de la pandemia en febrero de 2020, y sus 4.489 euros/m2, mientras que Malasaña sumó su récord en pleno confinamiento, con 5.497 euros/m2 en mayo de 2020.
En el distrito de Carabanchel, los precios son más asequibles, con los 2.266 euros/m2 de San Isidro, o los 2.271 euros/m2 de Opañel, que ha sido el único de los barrios analizados donde el precio de la vivienda ha caído en el último año, hasta un 4,5%. La zona del PAU de Carabanchel sigue subiendo (4,3%), aunque lejos de máximos, hasta los 3.135 euros/m2.
Frente a su evolución histórica, ninguno de los barrios analizados ha alcanzado los niveles recogidos en 2009-2010. De hecho, Opañel (-25,4%) o San Isidro (-22%) están lejos de precios máximos actualmente, El PAU de Carabanchel también sigue por debajo, con un 13% menos que hace 12 años.
Chueca, el barrio más caro para alquilar
En cuanto al mercado del alquiler, Chueca-Justicia vuelve a ser el barrio más caro de los analizados con 20 euros/m2 al mes por sus pisos en alquiler, tras experimentar una subida del 19% en el último año, la más alta de todas las zonas analizadas. Por detrás, Sol (18,7 euros/m2/mes), Malasaña (18,6 euros/m2/mes) y Lavapiés (18 euros/m2/mes) van prácticamente de la mano, aunque es el primero el que más ha crecido en el último año, un 16,4% interanual, frente al 13,9% del segundo y el 13% de la zona de Embajadores.
De nuevo, en los barrios del distrito de Carabanchel, las rentas del alquiler son mucho más asequibles, encontrando 12,5 euros/m2 al mes en Opañel, 12,2 euros/m2/mes en San Isidro o 11,8 euros/m2/mes en el PAU de Carabanchel, y registrar subidas interanuales que van del 6% de los dos primeros a solo el 1,5% en el ensanche del distrito madrileño.
Frente a la evolución histórica de los alquileres, los arrendamientos estuvieron prácticamente estables durante una década hasta 2018, cuando empezaron a subir hasta tocar máximos en plena pandemia. Opañel, por ejemplo, llegó a los 14,5 euros/m2/mes en febrero, lo mismo que en el PAU de Carabanchel (12,8 euros/m2/mes). Solo San Isidro alcanzó tope antes del estallido de la crisis por el covid-19, en noviembre de 2019, con 12,8 euros/m2/mes.
En el distrito Centro se repite prácticamente el mismo esquema. Malasaña y Lavapiés alcanzaron sus precios más altos en febrero de 2020, con 20 euros/m2 y 19,2 euros/m2 de mensualidad, respectivamente, y entre un 6%-7% más que ahora. Chueca lo hizo en mayo de 2020, para registrar un nuevo máximo de 20,9 euros/m2 al mes, lo que supone un 4,3% más que los precios actuales. Mientras, el barrio de Sol llegó a récord antes de la pandemia, en agosto de 2019, y tocar los 19,9 euros/m2 al mes, un 6,3% más que las rentas actuales.
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